【基本案情】

2019年，张某与范某签订《房屋租赁合同》，约定张某将店面出租给范某经营干货，租期三年，每年租金为九万元。同时约定承租期间，范某要确保店面设备安全，如有装潢，承租期满后，固定物不能拆，如有损坏应由范某负责修复或按价赔偿等内容。租赁期间届满后，范某搬离的过程中造成门槛石和地砖被划割、钢化玻璃门破碎、墙体破口等，经评估鉴定，案涉店面被损坏造成的经济损失数额为2万元。经张某多次要求赔偿，范某认为玻璃门系其自行安装，可予拆除，地板砖亦是其自行铺就，不存在毁坏一说，故拒绝赔偿。

【裁判结果】

仙游法院经审理认为：关于拆除固定物造成损坏的问题，双方在租赁合同中明确约定拆除固定物而造成的损坏，承租方应承担修复责任。案涉玻璃门、照明线路、灯具、地面地砖、墙面应属于固定物，范某因拆除置物货架、冷藏冻库等行为导致房屋毁损的，其应当承担恢复原状的责任。

【法官说典】

装饰装修物指的是承租人在不改变房屋的结构、功能的前提下对房屋所进行的装饰处理的物品。我国法律中对其相关规定集中于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。本案中，关于装潢固定物的判断关键在于装饰装修物是否形成附合，应当以装饰装修物与房屋结合是否形成固定性和继续性的物理形态以及装饰装修物与房屋分离的费用或是否丧失独立的价值为标准。首先，案涉地板、墙壁已与房屋结合为一体，系房屋的组成部分，属于附合物应无争议；其次，案涉玻璃门是为店铺经营，根据店面结构而设计定做，虽未与房屋完全结合，可以拆除，但拆除后将大大降低其使用性能和经济价值，应当认为属于附合物；因广告电箱上的广告系经营者根据其经营业务设计定做，拆卸后并不影响原广告电箱的使用性能，应认为广告电箱上的广告属于非附合物。

关于“装饰装修物”的处理问题，实务中主要存在以下几种情况

一、租赁合同解除时，已形成附合的装饰装修物应如何处理？

    “已形成附合”指的是装饰装修物与房屋之间不能明确切割或区分，如大门之于房屋。承租人经出租人同意装饰装修的，合同解除时双方对已形成附合的装饰装修物的处理有其约定的，从其约定，没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

二、租赁合同解除时未，形成附合的装饰装修物应如何处理？

    承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

三、租赁期间，承租人未经出租人同意装饰装修，应如何处理？

    在此种情形下，不管是否形成附合，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

【法官寄语】

近年来，受疫情影响，房屋租赁合同纠纷不断涌现，因房屋装修引起的纠纷亦日益增多。因此，无论是作为出租方还是作为承租方，都需要在租赁合同中提前约定清楚关于租赁装修的处理事项，避免引起法律纠纷。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百一十四条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第八条  承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

    第十条  承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。