基本案情：李某家住仙游县某小区。2020年末，李某发现家里卧室东南角的天花板出现渗水，并逐渐严重。于是，李某便找来物业要求维修处理，经过检查，物业认为渗水是因为楼上刘某家漏水导致的。于是物业联系楼上业主刘某要求对漏水问题进行维修，而刘某则认为漏水原因是外墙漏水导致的，与其无关，应该是物业公司承担维修责任，三方对于责任承担问题各执己见。无奈之下，当事人李某诉至法院，希望法官能为其解决纠纷。

法院受理后，将案件分流到“综治+诉源治理”中心，由中心召集县城市管理局、鲤城街道以及物业公司工作人员亲临现场对渗水情况进行诉前鉴定，从而确定了责任主体，最后在法院的主持下，双方达成一致处理意见，化解了纠纷。

法官提示：房屋漏水是生活中较为常见的问题，通过诉前调解的方式高效解决纠纷，固然是最佳的处理方式。但如果无法达成调解，而是采用诉讼途径解决纠纷，我们又该注意哪些问题呢？最主要的还是要查清渗漏原因，因为不同的渗漏原因，将影响到法律关系的判定：

第一种情形，开发商建房时因质量问题造成的渗漏，那么住户和开发商之间形成的商品住宅质量纠纷法律关系。根据《民法典》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《建筑工程质量管理条例》和建设部《房屋建筑工程质量保修办法》也有相应的规定，在5年期间内，确因开发商建造房屋存在质量问题，造成外墙漏水的，应由开发商承担维修赔偿责任。如果渗漏给受害人财物带来损害的，开发商还要承担侵权的民事赔偿责任。如果渗漏既有开发商建造房屋的质量问题，又有渗漏受害人和其相邻关系人装修不当的原因，则应相应减轻开发商的责任并让有过错的一方承担相应的责任。

第二种情形，楼上住户装修房屋、改建管道、不当用水等造成的渗漏，那么楼上楼下的住户之间形成的是财物损害的侵权法律关系。根据《民法典》第二百九十六条、第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。根据渗漏原因和过错，承担相应责任。

第三种情形，房屋使用造成防水材料自然老化而导致渗漏时形成相邻法律关系。根据《民法典》的相关规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

第四种情形，共用设施、设备导致渗漏且已过保质期，则应适用物业管理纠纷法律关系。公共部分的维修，除了人为破坏的情况由破坏人承担修理责任外，在开发商保修期满后，应当有专项维修资金来承担。

综上，房屋发生渗漏时，解决的思路为：查找分析渗漏的成因——确定法律关系——适用相关的法律规定——明确责任。这样，便能有针对性地适用法律寻求到正确的解决方法。

法条链接

l 《民法典》

第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

第二百八十八条　不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第二百九十六条　不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一千一百六十五条　行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
　　依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第九百四十二条　物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
　　对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

l 《住宅专项维修资金管理办法》

    第三条　本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

第十八条　住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

l 《物业管理条例》

第五十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

l 《建设工程质量管理条例》

第四十条  在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
　　（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

l 《房屋建筑工程保修办法》

第七条　在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
　　（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
　　（五）装修工程为2年。
　　其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

（陈伟）